1. 《中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析》

1.美国商业银行个人住房抵押贷款的主要形式

(1)固定利率抵押贷款(Fixed rate mortgage,FRM)：这是美国住房抵押贷款的最常见形式工，其特点是贷款利率固定，不随市场利率的变动而变动，每月偿还金额相等，每次偿还额由不断增加的本金和不断减少的利息所构成，直至该抵押贷款全部偿还为止。

(2)可调节利率抵押贷款：即放款人根据支付给存款者利率的高低来调整利率，利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来。在80年代，这种形式的抵押贷款约占新抵押贷款三分之二。

(3)分级偿还抵押贷款：此类贷款利息率和偿还期固定，偿还期的最初几年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。它受到美国年轻人的普遍欢迎。

(4)权益增长型抵押贷款：此类贷款在初期与传统贷款并无差别，但在之后的还款期内，支付金额将递增，较之传统方式，归还本金更快。

(5)反向抵押贷款：每月支付房主部分奖金，房主后来一并偿还，这类贷款适合老年房产主。

(6)再抵押贷款：由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷款。

由上可知，美国个人住房抵押贷款的形式多种多样，抵押贷款的对象极其广泛。这对我国个人住房抵押贷款品种的开发具有积极的借鉴意义。

2.美国商业银行个人住房抵押贷款产品的设计(要素构成)

美国商业银行个人住房抵押贷款产品通常包括以下一些要素：首付、利率、购房成本、点一附加点和折扣点、年度费主要的构成要素，其次还有提前还款的惩罚条款、保证金账户、贷款额和房屋价值等，通过对以上基础上的组合，创造出各式各样的贷款产品，满足不同客户的个性化需求。

(1)首付比例：客户在购买房产时首先用自己的钱支付的一部分房款。如果不能支付20%的现金首付款，有三种方法可以选择：一是商业计划，如抵押贷款保险即为获得较低的首付而支付的每月固定的补偿；二是政府计划，由政府提供担保，首付款可更少，但对贷款额加以限制；三是其他选择权，即当前两种都不适用的时候，可以选择家庭馈赠或寻找房产共有者等。首付比例是一个3%-20%的范围，甚至特殊性情况可以“0首付”。

(2)利率：借款的主要成本，决定了抵押贷款每月支付额的数量。它是一系列的可供选择的利率表，便于消费者选择适合自己的类型。

(3)购房成本：除了首付在手续办完时必须支付的费用，包括点、贷出者和经纪人的管理费、保证金和利息、第三方费用；

(4)点-附加点和折扣点：附加点是指要加入购房成本中的费用；折扣点是指要从购房成本中减去的费用。两者都是和利率一一对应，通称为点，利率的点有此增彼减的关系。在同一贷款中，可选择不同的点从而获取不同的贷款利率：相对更高的附加点搭配更低的利率，而相对高的利率则搭配低的点或得到折扣点来冲抵。

(5)年度费率：更准确的反映了包括利率、点、其他费用在内的金融费用的支出水平，度量整修贷款的成本，比单独使用利率衡量成本更好。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款产品设计

1.我国商业银行个人住房抵押贷款的主要形式

我国的个人住房抵押贷款主要有经营性(个人住房一手房按揭贷款)和政策性(个人住房公积金委托贷款)两类；其余的即个人住房二手房贷款、个人住房房改房贷款、个人住房组合贷款，所占比重都不大。这里我们主人介绍前两类。

(1)个人住房一手房按揭贷款：银行与房地产开发商贷款合同协议，借款人以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商承担从阶段性保证担保的贷款方式，按开发商是否拥有完全的房屋产权又分为期房和现房贷款两类。

(2)个人住房公积金委托贷款：指贷款根据住房奖金管理中心的委托，以住房公积金奖金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。

2.我国个人住房抵押贷款及其申请条款为例，我们发现其产品的构成要素主要有：

(1)首付比例：最高为所购(大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%；

(2)贷款期限：一般最长不超过30年；

(3)贷款利率：贷款期限为5年以下含5年的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%；

2. 《个人住房贷款贴息业务》

贴息贷款的概念和性质、贴息贷款与其它形式住房贷款的区别

　　贴息贷款是指住房资金管理部门与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房担保贷款，凡符合住房公积金管理部门贴息条件的借款人，由住房公积金管理部门根据借款人可以申请和贴息额度按照商业性个人住房贷款和个人住房公积金贷款的利息差额进行贴息。由此可见，贴息贷款是商业银行运用自有资金发放的贷示，性质上属于商业银行的自营贷款；而住房公积金贷款是住房资金管理部门将其管理的住房公积金委托有关商业银行，向符合条件的借款人发放的一种住房贷款，性质上属于委托贷款。这也是贴息贷款与住房公积金贷款的本质区别。下面列表来分析一下贴息贷款与商业性个人住房贷款、住房公积金贷款的区别。

3. 《发展我国住房抵押贷款保险》

1．普通住房保险

中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险作了专门的规定。该办法第25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按照实际购买房屋价格计算。保险公司承担因自然灾害和人为事故所致的损失，使住房得以保值。保险责任主要包括在保险期限内火灾、暴雨、冰雹、空中运行物坠落、外界物体倒塌等10余种原因造成的房屋毁坏，或由于防止灾害所采取的施救支出。这样一来不仅购房者对其房产安全可以放心，更重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除了后顾之忧。

2．住房抵押贷款寿险

该险种是公司向借款的购房者提供的一种保额递减式的人寿保险，购房者在办理借款手续的同时办理人寿保险手续。在保单有效期内如果被保险人(购房者)死去(被保险人因为自杀或从事剧烈体育运动等原因导致死亡的除外)或完全残废，则由保险公司代替借款家庭偿还所欠的借款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的借款本金余额相称。目前美国友邦保险公司上海分公司己推出这种保险险种。这种险种自向市场推出以来，己引起购房者的和房地产商的浓厚兴趣，其发展前景看好。与此同时，根据保险的可保利益原则，银行作为债权人也可以以债务人的债务总额即购房者的借款总额为限度，以债务人即购房者的生命为保险标的，向保险公司投保购房者的死亡保险，以便购房者身亡时可从保险公司得到保险金来补偿其住房抵押贷款的欠款。因此，保险公司也可以考虑开发此类住房抵押贷款保险业务，以便更好更快地推动房地产抵押贷款市场的发展，活跃房地产市场，促进国民经济的进一步增长。

3．失业特别附加险

我国目前有许多潜在置业人士之所以踌躇不前，不敢超前消费，其中重要原因之一就是担心自己日后万一因失业而导致无钱还款时怎么办。因为失业不仅受被保险人的身体状况及自身工作能力的影响，而且受国家经济形势等多种因素影响，它是影响贷款人还款的一个重要原因，更进一步说，也是购房者(被保险人)很难估计其风险程度的一种风险，所以，笔者认为为促进房地产业的发展，推行一种作为住房抵押贷款寿险的附加险非常有必要，这种保险作为住房抵押贷款(采用公积金贷款或公积金贷款和商业性贷款并用的贷款形式)寿险的附加条款，其被保险人、投保人和保险期限与主险相同。保险人只能保障被保险人被解雇而造成的失业，保险人替其偿还失业期间应还的贷款数额(一般为18个月或24个月)。

4．住房抵押贷款保证风险

该险种一般是贷款银行要求借款购房者担保的险种，借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费，保险公司做偿还贷款的保证，银行就相应地给购房者贷款。由于贷款的偿还有了十足的保证，银行就在利息和借款期限等方面给借款人以一定的优惠。在借款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还借款，则由保证人偿还借款或由承保人赔付银行的贷款损失。

二、发展对策

住房抵押贷款保险作为我国住房抵押贷款发展的有力保障和保险市场的险种创新，其必然是一个逐步推开、循序渐进的过程，并且需要社会各方面的配合。笔者认为，当前应着重作好以下几个方面的工作：

1．提高对住房抵押贷款保险在房地产金融中的重要性的认识，能有效地提高贷款在二级市场上的流动性，是抵押贷款两级市场体系发育的“催化剂”和关键所在。银行宜把抵押贷款保险作为取得优惠住房抵押贷款的必要条件，然后适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率，采取多种灵活的还款形式。对未投保者限其只能申请贷款期限短、还款额高的抵押贷款形式。

2．重视政府在住房抵押贷款保险中的作用与地位

政府是住房保障系统的发起者和重要一方，必须在政策、资金上对住房抵押贷款保险予以扶植。首先，应加快完善有关住房抵押贷款与保险的法律、法规；其次，应设立专门的政策性机构，将目前的一部分住房福利分出去，为居民取得住房抵押贷款提供担保，对低收入阶层应予以政策倾斜；第三，应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理，引导其健康发展。这也有利于防范国有资产的损失，因为目前经营住房抵押贷款的商业银行的资产是国有资产，由政府专门机构担保可将国有企业担保的包袱集中起来，便于统筹运作，使担保更具有现实意义。

3．用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制

这是美国、加拿大住房抵押制度成功的经验。我国应逐步引入这种机制，设立政府抵押贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，使银行提供低息贷款，降低首期付款额。这样一来工薪阶层就能买得起住房，以推进住房分配货币化改革。同时这类机构还应会同房屋资产评估职能部门、住宅建设质量监督部门、法律咨询部门、抵押登记部门、公证部门等，使借款人能更加方便高效地办理抵押贷款手续，提高抵押贷款资产质量。这个机构对风险的审查也应该是十分严格的，以使住房抵押贷款风险最小化。

4．区别对待不同投保人，并制定相应费率

目前我国的住宅抵押贷款保险的费率只是根据投保年限的不同而有区别，同一年限的保单费率相同，并没有体现各个投保者自身的风险差异。保费应该是根据某一特定群体危险发生的概率制定的，在抵押贷款中，高风险者和低风险者风险发生的概率肯定会存在有不同的方面，如果将两者混淆在一起，若取较高费率，则势必增加社会成本。保险公司应进行市场细分，分别计算不同年龄阶段、不同收入阶层、不同地区购房者还款能力风险发生的概率，制定相应的保费费率，以体现公平，降低社会成本。

4. 《美国的住宅抵押市场》

抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的住房信贷方式。在美国各家商业银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4，其中住房抵押贷款占90%左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场。

住房抵押贷款就是购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品，在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。住宅抵押贷款按照有无保险保证，可分为普通抵押和保险抵押两种。普通抵押就是没有贷款的保险保证，这种贷款一般的金融机构都要求高额度的首期付款。保险抵押贷款是在住宅抵押之外，再由国家或民间机构提供保险后充当保证人，这种贷款的首期付款比普通抵押贷款低，一般为房价的20%一下，并在利率和还款期限方面给予更多的优惠。

多种多样的住宅抵押贷款丰富了美国住宅抵押市场，美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的住宅抵押形式。

（1）可变利率抵押贷款

是指在一定限度内按照市场利率的变动，调整借贷利息的住宅抵押贷款。具体做法是：金融机构计算贷款利率采取分期结算的办法，在“入门”期间按“入门”利率计算，以后根据指数把利率提高到“计划”利率。

（2）分级偿还抵押

采用分级偿还抵押的借款者，不是在各期里平均地偿还贷款，而是对各期规定不等的偿还额。一般来说，年轻家庭收入偏低，在头几年的偿还期内，偿还贷款的金额规定的低一些，以后由于家庭趋于成熟，收入逐渐增加，合同规定的偿还金额定的高一些。

（3）循环住房贷款

这种贷款对于偿还能力强、信誉可靠的购房者，不限制其贷款额度，允许借款的购房者在已取得的贷款之外，按照统一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延还款期限，但要承担较高的利率和费用。

（4）标准固定利率抵押贷款

这种贷款借款人可以分期偿还贷款本息，但在每期归还的款项中，前若干年，所还利息多余本金，而后若干年，则是本金多余利息。

（5）最后巨额付款方式

这种方式通常期限只有3至5年，最初几年至偿还少量贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。这笔贷款余额也可以转期续借，但利率要重新商定或改为浮动利率。

（6）可调整抵押贷款

放贷的金融机构可以根据市场利率上升额相应地按照规定的公开指数调整，而且还可以调整每期付款的金额或还款期限。但要在调整之前30至45天通知借款人，借款人可以接受新的贷款条件，也可以另筹资金，提前偿还贷款本息。

（7）递加付款方法

这是一种适应青年人薪资逐渐增加而设计的方法。初期每月只偿还少量贷款本息，以后每月付款额随着年资的增长额逐步加大。这种贷款方法有的还在调整付款金额的同时，根据当时的市场利率相应调整贷款利率。

（8）分享增值抵押贷款

这种贷款期限通常在10年以内，贷款利率也较低，到期时要将房屋重新估值，对住房增值中的一部分由房款人分享，纳入贷款本金。这种贷款还有一种变通办法，即由外来的投资者为买房者代垫一部分资金（为买房者买方式提供一笔资金，或分担每月付款的一部分），垫款由买房者按借款利率计付利息，到还清抵押贷款本息或将房屋出售时，重做一笔借款来支付投资者的分享部分。

（9）“一揽子”交易抵押

基抵押加保险的办法。借、贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还规定凡参加借款人负担，由贷款的金融机构经办。